1. O que é uma herança indivisa?

Quando uma pessoa morre, os seus bens e dívidas passam para os herdeiros. Enquanto não houver partilha formal, a herança mantém-se “indivisa”, ou seja, os bens pertencem ao conjunto dos herdeiros e não a cada um em separado. Em Portugal, a habilitação de herdeiros identifica quem herda, e a partilha e registo dos bens são os passos que permitem atribuir concretamente os imóveis ou outros bens a cada interessado. 


2. O que muda com a nova regra?

De acordo com o Comunicado do Conselho de Ministros de 27 de março de 2026, foi criado o Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Indivisa. Este novo mecanismo permite que, dois anos após a abertura da sucessão, e não havendo acordo, qualquer herdeiro possa desencadear a venda do imóvel, mesmo sem o consenso de todos os restantes herdeiros. 

Em termos práticos, isto significa que um único herdeiro deixa de poder ficar indefinidamente bloqueado por falta de entendimento entre os restantes. A medida foi anunciada pelo Governo como parte de uma reforma da habitação destinada a acelerar partilhas, mobilizar património imobiliário bloqueado e colocar mais casas no mercado. 


3. Como funcionará este novo processo?

Segundo a informação oficial já divulgada, o novo processo terá cinco características centrais:
 
  • a venda pode ser pedida por qualquer herdeiro, passados dois anos sobre a abertura da sucessão, se não houver acordo;
  • o preço de venda será fixado com base em avaliação pericial;
  • a alienação em leilão eletrónico será a regra;
  • os herdeiros terão direito de remição, ou seja, poderão ficar com o imóvel em certas condições legais;
  • a manutenção da indivisão exigirá acordo expresso dos interessados. 
 
O diploma inclui ainda reforço dos poderes do cabeça-de-casal, possibilidade de arbitragem sucessória e novas soluções de planeamento sucessório, tudo com o objetivo de tornar a gestão e saída do impasse mais rápida. 


4. Esta regra já está em vigor?

O que está oficialmente confirmado, à data, é a aprovação do novo mecanismo em Conselho de Ministros e a apresentação pública dos seus elementos essenciais pelo Governo. A aplicação prática dependerá da tramitação legislativa e da entrada em vigor do diploma final. Por isso, quem tenha uma herança indivisa deve acompanhar a publicação do regime definitivo e, se necessário, obter apoio jurídico e imobiliário antes de tomar decisões. 


5. O que acontece até lá?

Até à plena operacionalização do novo processo, continuam disponíveis os mecanismos já existentes para tratar de heranças, incluindo a habilitação de herdeiros, a partilha e registo dos bens através do Balcão de Heranças e, quando necessário, os meios formais de partilha previstos na lei. Estes instrumentos continuam a ser a base para identificar herdeiros, regularizar a titularidade e permitir a futura venda do imóvel. 


6. Que impacto pode ter no mercado imobiliário?

Esta mudança pode ser especialmente relevante em zonas onde existe procura forte e oferta limitada, como Braga e outros centros urbanos. Muitos imóveis permanecem fechados ou sem aproveitamento porque a herança nunca é partilhada. Se a nova regra funcionar como anunciado, poderá haver mais casas e terrenos a chegar ao mercado, reduzindo o tempo de bloqueio patrimonial e dando aos herdeiros uma saída mais clara para vender. Essa é, aliás, uma das finalidades assumidas pelo Governo ao apresentar a reforma. 


7. O que devem fazer os herdeiros de um imóvel?

Se existe um imóvel parado numa herança indivisa, este pode ser um bom momento para começar a organizar a situação. Antes mesmo da entrada em vigor plena da nova regra, faz sentido:
 
  • confirmar se a habilitação de herdeiros já foi feita;
  • perceber se o imóvel está devidamente identificado e registado;
  • avaliar se há condições para acordo entre herdeiros;
  • obter uma avaliação de mercado para perceber o valor real do bem;
  • preparar a documentação para eventual venda futura. 


8. Como a Incredible Real Estate pode ajudar

Quando há vários herdeiros, o maior problema muitas vezes não é jurídico, mas sim prático. Falta informação, não existe noção clara do valor do imóvel, e a ausência de mediação profissional prolonga o impasse. A Incredible Real Estate pode ajudar a avaliar o imóvel, enquadrar o seu potencial de mercado, preparar a comercialização e apoiar os herdeiros no momento em que a venda se torne possível.

Em processos sensíveis como estes, ter uma leitura realista do mercado pode evitar conflitos e acelerar decisões.


9. Conclusão

A nova regra sobre heranças indivisas pode provocar uma mudança importante no mercado imobiliário português. Ao permitir que, passados dois anos sem acordo, qualquer herdeiro possa desencadear a venda do imóvel, o objetivo é claro: desbloquear património, reduzir impasses e trazer mais imóveis para o mercado.
Para quem herdou uma casa ou terreno e continua preso a uma indivisão sem fim à vista, esta pode vir a ser uma oportunidade real de resolução.