Neste artigo reunimos a informação essencial atualizada para 2026 e, no final, deixamos-lhe um guia prático para se organizar.


1. O que são mais-valias imobiliárias?

As mais-valias imobiliárias são, de forma simples, o lucro obtido na venda de um imóvel: a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de aquisição (com os devidos ajustes previstos na lei).
Esse lucro é considerado um rendimento e, por isso, pode estar sujeito a tributação em IRS.


2. O que diz a lei

A tributação das mais-valias resultantes da venda de imóveis encontra-se enquadrada no Artigo 10.º do Código do IRS (CIRS), na categoria G (incrementos patrimoniais).
Na prática, sempre que existe ganho na venda, a operação tende a ter impacto fiscal, a não ser que o vendedor cumpra requisitos de isenção ou redução do imposto.


3. Como são tributadas as mais-valias em Portugal?

A forma de tributação depende da sua residência fiscal:


-Residentes fiscais em Portugal
 
  • 50% da mais-valia é englobada com os restantes rendimentos do agregado;
  • A taxa aplicada resulta das taxas progressivas de IRS, de acordo com o escalão.

-Não residentes
 
  • Regra geral, a totalidade da mais-valia é tributada a taxa autónoma de 28%.

Nota importante: além da tributação, a lei prevê isenções e benefícios, nomeadamente através do reinvestimento em habitação própria e permanente.



4. Como se calculam as mais-valias imobiliárias (passo a passo)

Pode usar um simulador para facilitar, mas convém perceber a lógica do cálculo. Em geral, segue estes passos:


-Apurar o valor de realização (valor de venda)

É o valor pelo qual o imóvel foi vendido, podendo ser ajustado por encargos diretamente associados à venda, como:
 
  • Comissões de mediação imobiliária;
  • Custos de escritura/ato.


-Determinar o valor de aquisição ajustado

Aqui entram:
 
  • Coeficiente de desvalorização da moeda (correção monetária);
  • Custos de aquisição (ex.: IMT, imposto do selo, escritura e registos);
  • Obras e investimentos feitos nos últimos 12 anos que tenham valorizado o imóvel (com faturas).


-Calcular a mais-valia bruta

Valor de realização: valor de aquisição ajustado.


-Apurar a mais-valia tributável

Depois de apurado o ganho, calcula-se a parte efetivamente sujeita a imposto (por exemplo, os tais 50% no caso de residentes, quando aplicável).



5. Que despesas pode deduzir às mais-valias?

Quando se vende um imóvel, há despesas que ajudam a reduzir o ganho tributável. Entre as mais comuns:
 
  • Despesas com a aquisição: IMT, imposto do selo, escritura e registos;
  • Despesas com a venda: comissões de mediação imobiliária (e outros custos diretamente associados), certificação energética;
  • Investimentos/obras nos últimos 12 anos (melhorias, conservação, etc.), desde que documentados com faturas.


6. Como não pagar (ou reduzir) mais-valias: situações de isenção mais comuns

Há casos previstos na lei em que pode existir isenção total ou parcial. Estas são as situações mais relevantes:


-Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989
 
  • A venda pode estar isenta de mais-valias;
  • Ainda assim, a operação deve ser declarada no IRS, no Anexo G1.


-Reinvestimento em habitação própria e permanente (HPP)

Quando vende a sua HPP e reinveste o valor (total ou parcialmente) numa nova HPP, pode beneficiar de isenção total ou parcial, desde que cumpra determinadas regras, como:
 
  • Declarar no IRS a intenção de reinvestir;
  • Reinvestir até 36 meses após a venda ou 24 meses antes da venda;
  • A nova casa ser para residência principal do próprio ou do agregado.


-Venda a entidades públicas

Em determinadas condições, a venda ao Estado ou a entidades públicas (ex.: autarquias) pode beneficiar de isenção, conforme os termos aplicáveis.



7.Isenções adicionais relevantes em 2026

-Maiores de 65 anos ou reforma por velhice

Pode existir isenção total se:
 
  • O imóvel vendido for HPP; e
  • O valor for reinvestido, no prazo de 6 meses, num seguro financeiro, fundo de pensões ou PPR elegível, com objetivo de rendimento vitalício/complemento de reforma.


-Quando não existe mais-valia

Se vender por valor igual ou inferior ao da aquisição (corrigida pela inflação), ou se os encargos e investimentos “anularem” o ganho, pode não existir mais-valia tributável.



8. Como declarar as mais-valias no IRS?

A declaração é feita no Modelo 3, através do:
 
  • Anexo G: quando há mais-valias sujeitas a tributação;
  • Anexo G1: quando existem mais-valias isentas (por exemplo, imóveis adquiridos antes de 1989).


9. O que acontece se não declarar?

Não declarar corretamente pode trazer consequências como:
 
  • Coimas e penalizações;
  • Juros compensatórios sobre imposto em falta;
  • Possibilidade de inspeção por parte da Autoridade Tributária.


10. Documentos necessários para declarar mais-valias

Para preparar a venda e a declaração com tranquilidade, reúna:
 
  • Escritura/contrato de compra e venda (aquisição e venda);
  • Comprovativos de despesas de compra e venda (faturas/recibos);
  • Faturas e comprovativos de obras/valorização (últimos 12 anos);
  • Certidão de teor do imóvel (Conservatória do Registo Predial).


11. Checklist rápido para planear a venda (sem surpresas)

Antes de avançar:
 
  • Confirme se o imóvel foi adquirido antes de 1989;
  • Verifique se é HPP e se faz sentido reinvestir;
  • Organize faturas de obras e despesas;
  • Simule cenários (com e sem reinvestimento);
  • Em caso de dúvida fiscal, fale com um contabilista.


12. Quer vender e planear o reinvestimento com estratégia?

Na Incredible Real Estate, acompanhamos o processo de venda do início ao fim, incluindo a preparação do imóvel, posicionamento de mercado e articulação com o seu planeamento (por exemplo, se pretende vender para reinvestir e otimizar a questão das mais-valias).

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