Conhecer as despesas associadas à venda de um imóvel antecipadamente permite definir um preço mais realista e evitar surpresas durante o processo.
Neste guia explicamos os principais custos que deve considerar antes de vender a sua casa.



1. Comissão da Agência Imobiliária

O primeiro custo a considerar depende da forma como pretende vender o imóvel.

Se optar por vender sozinho, não terá qualquer comissão imobiliária. No entanto, terá de assumir toda a gestão do processo, incluindo promoção do imóvel, contactos com compradores, visitas, negociação e acompanhamento documental.
Caso recorra a uma agência imobiliária, será cobrada uma comissão sobre o valor da venda.

No mercado português, esta comissão situa-se normalmente entre:
 
  • 4% e 6% do valor de venda;
  • Acrescida de IVA 23%.

Embora exista uma comissão associada, vender através de uma imobiliária permite beneficiar da experiência de profissionais que conhecem o mercado, sabem posicionar corretamente o imóvel e negociar em defesa dos interesses do proprietário. Para além de poupar tempo e evitar burocracias, o acompanhamento especializado ajuda a maximizar o valor de venda e a garantir que todo o processo decorre de forma segura e tranquila, desde a angariação até à escritura. Muitas vezes, a diferença não está apenas em vender mais depressa, mas em vender melhor.



2. Mais-Valias: O Imposto Que Mais Impacta a Venda

Para muitos proprietários, este é o custo mais relevante.
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda do imóvel.

De forma simplificada:

Mais-valia = Valor de venda - Valor de aquisição - Despesas elegíveis


Ao cálculo podem ser deduzidas diversas despesas, nomeadamente:
 
  • Comissão da imobiliária;
  • Certificado energético;
  • IMT e Imposto do Selo pagos na compra;
  • Escritura e registos;
  • Obras realizadas nos últimos 12 anos;
  • Despesas com solicitadores ou advogados.

Para residentes fiscais em Portugal, apenas 50% da mais-valia apurada é considerada para efeitos de IRS.
Existem ainda situações de isenção ou redução de tributação, especialmente quando o valor obtido é reinvestido na compra de uma nova habitação própria e permanente.



3. Cancelar a Hipoteca

Se ainda tiver algum crédito habitação associado ao imóvel, será necessário proceder ao cancelamento da hipoteca no momento da venda.
Para isso, o banco emite o chamado distrate de hipoteca.

Atualmente, os bancos não podem cobrar pela emissão deste documento.
Contudo, poderão existir custos associados ao registo do cancelamento da hipoteca junto dos serviços competentes.



4. Documentação Obrigatória para Vender Casa

Antes de avançar para a escritura, é importante garantir que tem toda a documentação necessária em ordem. Alguns destes documentos podem já estar na sua posse, mas outros poderão necessitar de ser renovados ou solicitados novamente.


>Certidão Permanente do Registo Predial

Este documento comprova a situação jurídica do imóvel, permitindo verificar quem é o proprietário e se existem ónus ou encargos registados. Esta certidão tem uma validade de 6 meses.

Custos atuais:
  • 15€ online;
  • 20€ presencialmente.


>Caderneta Predial Urbana

A Caderneta Predial contém toda a informação fiscal do imóvel, incluindo localização, áreas, proprietário e Valor Patrimonial Tributário (VPT).
Pode ser obtida gratuitamente através do Portal das Finanças.


>Licença de Utilização

A Licença de Utilização comprova que o imóvel está legalmente autorizado para o fim a que se destina.
Caso não tenha este documento, pode solicitar uma segunda via junto da Câmara Municipal. Os custos variam consoante o município.


>Certificado Energético

O Certificado Energético é obrigatório para anunciar e vender qualquer imóvel.
Se o certificado não estiver válido, será necessário solicitar um novo junto de um profissional qualificado. O custo final depende da tipologia do imóvel e dos honorários do técnico responsável, situando-se normalmente entre 150€ e 350€.


>Outros documentos

Dependendo das características do imóvel, poderão ainda ser necessários documentos adicionais, como declarações camarárias específicas ou certidões complementares.
Embora estes custos sejam normalmente reduzidos quando comparados com a comissão imobiliária ou com o eventual pagamento de mais-valias, devem ser considerados no planeamento da venda.



5. Exemplo Prático: Quanto recebo se vender uma casa por 250.000€?

Uma das dúvidas mais comuns de quem vai vender casa é perceber quanto dinheiro ficará efetivamente disponível após todos os custos associados à venda.


Vamos considerar um exemplo simples.

Cenário:
 
  • Valor de venda: 250.000€
  • Valor de compra: 180.000€
  • Comissão imobiliária: 5% + IVA
  • Despesas dedutíveis (obras, escritura, IMT, certificado energético, entre outras): 10.000€
  • Sem crédito habitação em dívida


>Passo 1: Comissão da Imobiliária

Uma comissão de 5% sobre 250.000€ corresponde a:
  • Comissão: 12.500€
  • IVA (23%): 2.875€
Total da comissão: 15.375€


>Passo 2: Cálculo das Mais-Valias

Valor de venda:
  • 250.000€

A esse valor vamos subtrair:
  • Valor de aquisição: 180.000€
  • Comissão imobiliária: 15.375€
  • Outras despesas dedutíveis: 10.000€

Mais-valia apurada: 44.625€

Como apenas 50% da mais-valia é considerada para efeitos de IRS, o valor sujeito a tributação seria: 22.312,50€

Este valor será somado aos restantes rendimentos do agregado e tributado de acordo com o respetivo escalão de IRS.
Por esse motivo, o imposto final varia de caso para caso e não pode ser calculado com exatidão sem conhecer a situação fiscal do proprietário.

Por isso, numa situação como esta, o vendedor recebe inicialmente 234.625€, sendo esse o valor efetivamente transferido para a sua conta após a conclusão da venda.



6. Cenário caso exista um crédito habitação associado

Se ainda tiver crédito habitação por liquidar, o banco será pago no momento da escritura e o valor que receberá será naturalmente inferior.
Por exemplo, se tiver 100.000€ de capital em dívida, o valor líquido recebido passaria para aproximadamente:

234.625€ - 100.000€ = 134.625€

Por esse motivo, antes de colocar o imóvel no mercado, é importante fazer contas e perceber qual será o valor líquido que ficará disponível após a venda.



7. Conclusão

Vender uma casa não significa apenas encontrar um comprador. Existem custos e obrigações que devem ser considerados desde o início para evitar surpresas e calcular corretamente o valor líquido que irá receber.

Entre comissões imobiliárias, mais-valias, documentação e eventuais custos bancários, o valor final pode ser bastante diferente do preço anunciado.

Na Incredible Real Estate, ajudamos os proprietários a preparar todo o processo de venda, desde a avaliação do imóvel até à escritura, garantindo um acompanhamento profissional, transparente e sem complicações.